부동산경제론 수요공급이론

부동산 수요의 개념

수요란 경제주체인 소비자가 일정기간 동안에 모든 가격 수준에 대응하여 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구를 말하며 수요량이란 일정기간 동안에 특정 가격 수준에 대응하여 소비자가 구입하고자 하는 최대수량을 말한다.

수요의 성격 사전적 개념

수요란 주어진 가격수준에서 수요자들이 구매하려고 하는 의도이다. 수요량이란 주어진 조건에서 소비자가 그 재화나 서비스를 얼마나 구매하려는가를 나타내는 의도된 최대의 양이지 실제로 구입한 양을 의미하는 것은 아니다.

유효수요

수요는 구입의사만 나타내는 것이 아니라 구매력을 가지고 구매하고자 하는 의도된 수량을 의미한다.

유량 개념

수요는 어떤 기간 동안의 유량을 말한다. 따라서 수요는 일정기간의 수요가 얼마인지가 표현되어야 한다.

수요 함수

수요 함수란 어떤 재화에 대한 수요와 그 재화의 수요에 영향을 주는 요인들 간의 관계를 함수 형태로 나타낸 것을 말한다.

개별수요란 어떤 재화에 대한 각 개인별 수요를 의미 하고 시장 수요란 각 개인들의 개별수요를 합한 것이다. 따라서 시장 수요곡선은 개별수요곡선을 수평으로 더하여 구한다.

개별수요곡선을 수평으로 합한다는 것은 각각의 가격 수준에서 개별 소비자들이 구입하고자 하는 재화의 수량을 합한다는 의미이다. 그러므로 개별수요 함수를 합하여 시장수요함수를 구할 때는 반드시 개별수요함수를 수요량에 대하여 정리한 다음 합해야 한다. 일반적으로 시장 수요곡선이 개별수요곡선보다 더 완만하고 탄력적이다.

수요 법칙과 수요곡선

수요 법칙은 다른 모든 조건이 일정할 때 한 상품의 가격이 상승하면 그 상품의 수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량이 증가한다. 이러한 가격과 수요량 사이의 역의 관계, 가격과 수요량이 서로 반대방향으로 변하는 것을 수요의 법칙이라고 한다.

한 상품의 수요곡선이란 일정기간에 성립할 수 있는 그 상품의 여러 가지 가격 수준과 수요량의 대응점들을 연결하는 곡선을 말한다. 수요곡선은 일반적으로 우하향하는 형태로 나타난다.

수요곡선이 우하향하는 이유

소득효과

재화의 하락이 소비자의 실질소득을 증가시킴으로써 소비자의 구매능력을 향상한다는 것이다. 이처럼 재화 가격의 하락으로 인해 소비자의 실질소득이 증가하는 것을 소득효과라고 부른다.

대체효과

일반적으로 어느 한 재화의 가격 상승은 상대 가격의 변화로 인해 소비자로 하여금 상대적으로 값이 싸진 타 재화로 대체하도록 하고 반대로 가격 하락은 가격 변동이 없는 재화의 소비를 감소시켜 가격이 하락한 재화로 대체하게 하는데 이러한 효과를 대체효과라고 한다.

수요량의 변화와 수요의 변화

수요량의 변화

다른 요인이 일정할 때 당해 재화의 가격이 변함에 따라 동일한 수요곡선에서의 이동으로 수요량이 변화하는 것을 말한다.

수요의 변화

수요의 변화에 의한 수요량의 변화는 수요곡선 자체의 이동으로 나타난다.

수요의 변화에는 수요의 증가와 수요의 감소가 있다. 가격은 불변이라고 가정할 때 수요의 증가는 각각의 가격 수준에서 수요량이 증가하는 것이며 수요곡선을 우측으로 이동하여 표현한다. 수요의 감소는 각각의 가격수준에서 수요량이 감소하는 것이며 수요곡선을 좌측으로 이동하여 표현한다.

수요 변화 요인

소득의 변화

일반적으로 소득이 증가하면 수요가 증가하고 소득이 감소하면 수요는 감소한다. 그러나 상품에 따라서는 소득이 증가하면 오히려 수요가 감소하는 경우도 있다. 이와 같이 소득이 증가함에 따라 그 수요가 증가하는 상품을 정상재 혹은 우등재라고 부른다. 반면에 소득이 증가함에 따라 수요가 감소하는 상품을 열등재 혹은 하급재라 한다.

관련 재화의 가격 변화

한 상품은 다른 많은 상품과 대체관계나 보완관계에 있는 경우가 있다. 따라서 한 상품에 대한 수요는 그 상품과 대체관계나 보완관계에 있는 다른 상품의 가격이 변함에 따라 영향을 받는다.

대체재 가격의 변화

아파트와 빌라가 대체관계에 있는 상품이라고 가정할 때 아파트의 가격 상승은 아파트의 수요량을 감소시키게 될 것이고 따라서 대체관계에 있던 빌라의 수요가 증가하여 빌라의 가격은 상승한다.

보완재 가격의 변화

커피와 설탕이 보완관계에 있는 상품이라고 가정할 때 커피의 가격 상승은 설탕의 수요량을 감소시키게 될 것이고 따라서 보완관계에 있던 설탕의 수요는 감소하여 설탕의 수요곡선이 좌측으로 이동한다.

대체재: 당해 재화와 연관관계를 갖고 있는 재화의 가격이 변화할 경우 당해 재화의 가격과 수요량에 변화가 발생한다. 이처럼 한 재화의 가격이 당해 재화의 가격과 수요량을 변화시킬 때 상호 대체제라 한다. 예를 들면 맥주와 소주, 버터와 마가린, 홍차와 커피 등이 있다.

보완재: 한 재화의 가격이 상승함으로써 당해 재화의 가격과 수요량에 변화를 주는 재화들을 말한다. 예를 들면 실과 바늘, 카메라와 필름, 샤프와 샤프심

가격 변화에 대한 예상

일반적으로 소비자들은 한 재화의 가격 상승을 예상할 경우에는 가격이 상승하기 전에 미리 매입하고자 함으로써 현재의 가격이 변화가 없음에도 불구하고 당해 재화의 수요는 증가함으로써 수요곡선이 우측으로 이동한다. 가격이 하락할 것으로 예상되면 반대로 수요가 감소하게 된다.

부동산 수요의 특성

부동산 수요는 생활 또는 기업 활동을 위한 필수요소로서 대체로 비탄력적이다. 탄력성은 부동산의 종류에 따라 달라진다.

구매자금 축적의 자기성 부동산 상품의 고가성으로부터 기인한다.

구매 결정의 전문성, 복잡성 일반 재화와는 달리 법률적, 경제적, 기술적인 측면을 고려해야하며 정부의 부동산정책, 시장이자율 등 고려해야 할 요소가 많다.

구매절차의 특수성 일반재화와는 다른 구매절차를 거쳐야 한다.

가수요 현상 부동산 가격이 상승하는데도 오히려 수요가 증가하는 현상이 발생할 수 있다.

부동산 수요의 종류 본원적 수요와 파생적 수요

본원적 수요는 소비를 통해서 인간의 욕망을 충족하는 재화인 의식주와 관련된 소비재에 대한 직접 수요를 의미한다.

파생적 수요는 제품에 대한 수요가 증가하면 생산요소에 대한 수요도 중가하고 제품에 대한 수요가 감소하면 생산요소에 대한 수요도 감소한다. 이처럼 생각 요소에 대한 수요를 파생적 수요 또는 간접 수요라 한다. 예를 들면 주거지에 대한 택지수요는 주택수요에서 파생되고 농경지에 대한 수요는 농산물에 대한 수요에서 파생된다고 볼 수 있다. 일반적으로 토지에 대한 수요는 파생적 수요(간접수요)이다.