토지의 분류와 주택의 분류

토지 활동상의 분류

 

 대지, 택지, 부지

대지는 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률상 지목이 대 인토지로서 택지에 해당된다.

건축법에서 대지란 각 필지로 구획된 토지를 말하며, 보통 건축물을 지을 수 있는 한 필지의 토지를 말한다. 따라서 지목이 '대'인 토지뿐만 아니라 학교용지, 공장용지, 종교용지 등에도 건축물을 지을 수 있으며, 지목이 전이나 답이라면 건축이 불가능하나 형질변경을 통하여 건축이 가능하면 바로 대지가 된다. 따라서 지목이 대인 토지와 건축법상 대지가 반드시 일치하는 것은 아니다.

택지는 지상에 건축물이 있거나 건축물을 바로 설치할 수 있도록 기반시설이 완비된 토지를 말한다. 주거, 상업, 공업용지 등의 용도로 이용되고 있거나 해당 용도로 이용할 목적으로 조성된 토지를 말한다. 공장도 건축이 가능하므로 대지보다 범위가 넓은 개념으로 사용된다.

부지는 건축용지 이외에 하천, 철도, 수도용 등의 부지에 사용되는 포괄적 용어로 대지, 택지, 부지 중 가장 넓은 의미의 토지이다.

 

 후보지와 이행지

후보지는 택지지역, 농지지역, 임지지역이 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 일단의 토지를 말한다.

이행지는 택지지역, 농지지역, 임지지역 내에서 용도변경이 진행되고 있는 토지를 말한다.

 

 필지와 획지

필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이며, 토지소유자의 권리관계를 구분하기 위한 법적 개념이다. 인위적인 선으로 구획되고, 등기의 단위로 사용된다.

획지는 경제적 측면에서 인위적, 자연적, 행정적 조건에 의해 다른 토지와 구별되는 가격 수준이 비슷한 일단의 토지를 말한다. 지번이나 뚜렷한 경계가 없고 위치 가치 평가의 기준이 된다.

 

 나지와 건부지

나지는 토지에 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은 토지를 말한다.

건부지는 토지 상에 건축물이 있는 토지를 말한다.

일반적으로는 나지가 건부지에 비하여 시장성이 높은 것으로 본다. 건물이 부지의 최유효 이용을 저해하는 경우에 아무런 제약이 없는 나지의 경우보다 가격이 낮게 평가되는 경우가 있기 때문이다. 예외적으로 건물이 존재함으로써 나지가격보다 더 높게 평가되는 경우도 있는데 이는 개발제한구역 내의. 

 

 법지와 빈 지

법지는 법으로만 소유할 뿐 실익이 없는 토지로써 측량 면적에는 포함되나 실제 사용할 수 없는 토지를 말한다. 사용할 수 없는 경사면의 토지가 법지이다.

빈지는 일반적으로 바다와 육지 사이의 해변에 있는 토지를 말하며, 활용 실익이 있으나 소유권이 인정되지 않는 토지이다.

공유수면관리법에서는 만조수위선에서 지적공부에 등록된 지역까지의 사이를 빈지라 한다. 공유수면관리법상의 빈지는 바닷가라는 용어로 바뀌었으며 국유재산법 상의 행정재산에 속하는 것으로 사법상 거래의 대상이 되지 않는다.

 

 맹지와 대지

맹지는 타인의 토지에 사방이 둘러싸여 도로에 어떤 접면을 가지지 못하는 토지이다.

대지는 택지가 다른 택지에 둘러 싸여 좁은 통토에 의해서 도로에 접하는 자루모양의 토지이다.

 

 휴한지와 유휴지

휴한지는 농지 등을 정상적으로 쉬게 하는 토지이다.

유휴지는 바람직하지 않게 놀리고 있는 토지를 말한다.

비슷한 단어인 공한지는 도시지역에서 지가상승만을 기대하고 장기간 방치한 토지이다.

 

공지

건폐율, 용적률 등의 제한으로 인해 한 필지 내에서 비워둔 토지이다.

 

 소지

개발되기 전 상태의 자연 그대로의 토지이다.

 

 선하지

고압전선 아래의 토지를 말하며 일반적으로 선하지 감가가 발생한다.

 

 포락지

논밭이 침식되어서 지반이 절토되어 무너져 내린 토지이다. 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지를 말한다.

 

 한계지

택지 이용의 최원방권의 토지이다.

 

 

주택의 분류

 

주택은 건축법상 분류로 나누어질 때 단독주택과 공동주택으로 나뉜다.

 

단독주택은 독립된 구조로 된 단독주택과 다중주택, 다가구주택이 있고 다중주택과 다가구주택은 건축법상 기준이 있다.

다중주택은 직장인이나 학생 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 곳으로 되어 있어야 한다. 각 실별로 욕실은 설치 가능하나 취사시설은 설치할 수 없고 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 곳이어야 한다. 연면적이 330㎡ 이하이고 3개 층 이하여야 한다.

다가구주택은 지하층을 제외한 주택으로 쓰이는 지상 층수가 3개 층 이하여야 하고 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하이며, 세대 호수가 19세대 이하여야 한다.

 

공동주택의 경우 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다. 건물을 공동으로 사용하며 하나의 건축물 안에서 독립된 주거형태를 가지며 구분소유의 대상이 된다.

아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택이다.

연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적의 합계가 660㎡를 초과하고 층수가 4개 층 이하인 주택을 말한다.

다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고 층수가 4개층 이하인 주택을 말한다.

기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 공동취사 등을 할 수 있는 구조를 갖추되 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 곳을 말한다.

 

주택법상 주택의 분류

준주택

준주택이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로써 주거시설로 이용 가능한 시설 등을 말한다. 기숙사나 다중 생활시설, 일반 업무시설의 오피스텔이 해당한다.

공동주택

공동주택이란 건축물의 벽과 복도 그리고 계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 곳으로 된 주택을 말한다.

세대 구분형 공동주택

공동주택의 주택 내부 공간의 일부를 세대별로 구분하여 생활이 가능한 구조로 하되 그 구분된 공간 일부에 대하여 구분소유를 할 수 없는 주택을 말한다.

국민주택

주택도시 기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로서 주거전용면적이 1호 또는 1세대 당 국민주택규모 이하의 주택을 말한다.

민간건설 중형 국민주택

국민주택 중 국가, 지방자치단체, 한국 토지주택공사 또는 지방공사 외의 사업주체가 건설하는 주거전용면적이 60㎡ 초과 85㎡ 이하의 주택을 말한다.

도시형 생활주택

2세대 이상 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택을 말한다. 도시형 생활주택은 분양가 상한제 적용이 안된다.