부동산 경제론 공급의 개념

공급이란 생산자가 일정한 기간 동안에 상품과 서비스를 판매하고자 하는 욕구를 말한다. 공급량이란 일정한 기간 동안에 판매하고자 하는 상품과 서비스의 양을 의미하는데 특정 가격 수준에서 생산자가 판매하고자 하는 최대수량을 말한다.

어느 한 가격수준에 대응하여 팔고자 하는 상품의 수량이 공급량이고 있을 수 있는 모든 가격과 공급량의 대응관계를 표시하는 것이 공급이다.

공급의 성격

사전적 개념의 공급량은 주어진 가격수준에서 생산자가 판매하고자 하는 최대수량으로서 실제로 판매된 수량과는 구분된다. 유효 공급의 공급량은 생산자가 실제로 팔 수 있는 능력을 갖춘 상태에서 판매하고자 하는 상품수량이다. 유량의 상품 공급량은 일정한 기간을 명시해야만 그 의미가 분명 해지는 유량 개념이다.

공급 함수

공급 함수란 어떤 재화에 대한 공급과 그 재화의 공급에 영향을 주는 요인들 간의 관계를 함수 형태로 나타낸 것을 말한다.

개별 공급이란 어떤 재화에 대한 각 개인별 공급을 의미하고 시장 공급이란 각 개인들의 개별 공급을 합한 것이다. 따라서 시장 공급곡선은 개별 공급곡선을 수평으로 더하여 구한다. 개별공급곡선을 수평으로 합한다는 것은 각각의 가격 수준에서 개별 공급자들이 공급하고자 하는 재화의 공급량을 합한다는 의미이다.

공급 법칙

다른 모든 조건이 일정하고 가격만을 변수로 할 때 한 상품의 가격이 상승하면 그 상품의 공급량은 증가하고 가격이 하락하면 공급량은 감소한다. 이와 같이 가격과 공급량 사이에 존재하는 양의 관계, 즉 가격과 공급량이 같은 방향으로 변하는 것을 공급의 법칙이라 한다.

공급곡선

일정기간에 성립할 수 있는 여러 가지 가격 수준과 공급량의 조합들을 나타내려는 곡선이다. 공급곡선은 수요곡선과는 반대로 우상향 하는 곡선이다. 공급곡선이 우상향하는 것은 가격이 상승하면 공급곡선이 우상향하는 것은 가격이 상승하면 공급향량이 증가하는 관계를 나타내는 공급법칙이 적용되기 때문이다. 공급곡선이 우상향하는 이유는 생산량이 증가될 때 비용도 증가하는 산업이 일반적이기 때문이다.

공급량의 변화와 공급의 변화

공급량의 변화는 다른 조건이 일정할 때 해당 상품 가격의 변화에 의한 공급량의 변화를 말한다. 공급향의 변화는 동일한 공급곡선상에서의 점의 이동으로 나타난다.

공급의 변화는 해당상품가격 이외의 요인이 변화하여 일어나는 공급량의 변화를 말한다. 공급의 변화는 공급량의 변화를 공급곡선 자체의 이동으로 표시하는데 이러한 변화를 공급의 변화라 하여 가격 변화에 의한 공급량의 변화와 구분한다. 공급의 변화에는 공급의 증가와 공급의 감소가 있다. 공급의 증가는 공급곡선이 우측으로 이동하는 것이고 공급의 감소는 공급곡선이 좌측으로 이동하는 것이다.

공급 변화 요인

생산요소 가격의 변화

건설노동자 임금이나 주택건설용 원자재 가격의 하락, 주택건설용 토지 가격의 하락 등은 부동산 공급을 증가시킨다.

기술 수준의 변화

다른 조건이 일정할 때 새로운 건설기술의 개별에 따른 원가절감은 공급을 증가시킨다. 건설기술이 발달하면 단위당 생산비용이 절감되는데 이는 종전과 동일한 생산비용으로 더 많은 상품을 생산하고 공급할 수 있음을 의미한다. 건설기술이 발달하면 공급곡선은 우측으로 이동한다.

매도자의 가격 변화에 대한 예상

주택 가격이 상승할 것으로 예상되면 주택공급은 감소한다. 다른 조건이 일정할 때 시장이자율이 하락하면 공급자의 이윤을 증가시켜 공급이 증가한다.

다른 조건이 일정할 때 시장에 있는 공급자의 수가 많으면 많을수록 공급은 증가한다. 따라서 다른 조건이 일정 불변일 때 재화를 생산 공급하는 공급자의 수가 증가하면 공급이 증가하여 공급곡선은 우측으로 이동한다.

부동산 공급의 개념과 특징

토지는 부증 성으로 인하여 물리적 공급은 불가능하나 용도의 다양성으로 인해 경제적 공급은 가능하다.

부동산의 공급은 부동성으로 인해여 위치의 공급이 되며 부증성으로 인하여 비탄력적 공급이고 개별성으로 인해 위치면에서 독점적 공급이 된다. 부동산의 공급에는 신규 부동산뿐만이 아니라 기존의 부동산도 포함된다. 그러므로 부동산 공급자에는 생산자뿐만이 아니라 기존의 주택이나 건물의 소유주도 역시 포함된다.

토지의 물리적 공급

토지의 부증 성 때문에 토지의 물리적 공급은 불가능하므로 토지의 물리적 공급곡선은 완전 비탄력적인 수직선이 된다.

토지의 경제적 공급

토지의 공급은 토지에 이용의 능률화를 기하여 경제적 이용도를 증대시키는 인위적 공급 경제적 공급을 의미한다. 경제적 공급은 부증 성을 완화해주는 2가지 특성인 용도의 다양성과 분할 및 합병 가능성 때문에 제한적으로 가능하다. 그래서 토지의 경제적 공급곡선은 탄력적이 되어 우상향이 된다.

단기 공급곡선

단기 공급곡선은 경사도가 급하다. 이는 단기적으로는 가격이 상승해도 공급량을 크게 늘릴 수 없기 때문이다.

장기공급곡선

장기공급곡선은 경사도가 완만하다. 장기적으로는 생산설비 등에 대한 증가가 가능하므로 완만한 형태를 띠게 된다. 따라서 단위 시간이 짧을수록 공급은 비탄력적이 되고 길수록 탄력적이나 용도의 변경을 제한하는 규제가 많으면 공급곡선의 경사도는 급해진다.

 

부동산 공급의 결정요인

지역 지구제와 같은 부동산 정책을 통해서 부동산의 공급을 조절할 수 있다.

예상 인플레이션보다 실제 인플레이션이 높으면 부동산의 실질 임대료는 줄어든다.

노동자 임금이나 시멘트 가격과 같은 생산요소 가격의 하락은 부동산 공급을 증가시키는 요인이 된다.

토지 가격의 상승은 주택공급을 감소시키는 요인이 된다.