부동산 시장론 부동산시장의기능

부동산 시장의 개념

시장이란 어떤 특정 장소라기보다는 특정한 재화나 서비스를 사고 파는 사람들의 모임을 가리킨다. 재화나 서비스에 대한 수요와 공급에 관한 정보가 교환되고 그 결과로 상품이 매매되는 매개체라 할 수 있다.

 

 

완전경쟁시장의 성립조건

시장형태는 여러 가지가 있으나 보통 완전경쟁시장과 불완전경쟁시장으로 나누어 진다. 완전경쟁시장이 성립하기 위해서는 제시된 모든 조건을 충족시켜야 한다.

 

시장참여자의 수

어떤 제품의 수요자와 공급자의 수가 많고 적음의 여부가 시장형태 구분의 한 요소이다. 그 수가 아주 많으면 완전경쟁시장이고 그 수가 적으면 불완전경쟁시장이다. 그러나 수요자와 공급자의 수의 기준은 없다. 경쟁시장과 비경쟁시장을 구분하는 기준은 수요자와 공급자가 시장가격을 주어진 것으로 받아들이는 가격수용자로 행동하느냐 아니면 시장지배력이 강해 시장가격에 영향을 미침으로써 자신에게 유리한 수준으로 유도하고자 하는 가격설정자로 행동하느냐에 달려있다.

 

상품의 동질성

거래되는 상품은 질적인 면에서 동질적이어야 한다. 여기서 동질적이란 기술적 특성뿐만 아니라 서비스와 관련된 조건도 같다는 것을 의미한다. 이와 같은 동질성 때문에 완정경쟁시장에서 수요자는 어떤 공급자로부터 생산물을 구입해도 동일상품이다. 따라서 제품의 유사성이 없이 차별화된 제품시장은 독점적 경쟁시장으로 동질적이거나 유사한 제품의 시장은 완전경쟁시장으로 분류할 수 있다.

 

시장의 진입장벽의 유 무

산업의 종류에 따라서 새로운 진입자가 그 산업에 들어와서 기업을 설립하기에는 위험부담이 너무 크기 때문에 해당 산업에 들어가지 못하는 경우가 있다. 이렇게 신규기업이 들어오는 데 장벽이 있는 산업은 다른 산업에서의 평균적인 수익률을 상회하는 초과이윤이 있더라도 이 산업에 진입할 수 없다. 따라서 진입장벽의 유 무는 그 시장에서의 여러 변화를 분석하는데 중요한 요인으로 작용한다.

 

완전한 정보

시장에서 일어나는 변화가 즉시 모든 판매자와 구매자에게 전달되어야 하고 새로운 정보는 아무런 비용 없이 얻을 수 있어야 한다.

 

 

 

일반적인 시장은 특정한 재화나 서비스를 사고 파는 사람들의 모임을 말한다. 부동산시장은 부동산시장에서 거래가 되는 것은 물리적 양이 아니라 부동산권리라는 사실을 고려하여 부동산시장을 부동산권리의 교환, 가격결정, 경쟁적 이용에 따른 공간분배, 토지와 공간이용의 유형결정 및 수요 공급의 조절을 돕기 위한 의도된 상업활동을 하는 곳이라고 정의한다.

일반적인 시장은 반드시 지리적인 공간을 수반할 필요는 없지만 부동산은 위치가 고정되어 있는 특성 때문에 구체적인 지리적 공간을 고려해야 한다. 부동산시장이란 양, 질, 위치 등 여러 가지 측면에서 유사한 부동산에 대해 그 가격이 균등해지는 경향이 있는 지리적 구역이라고 정의될 수 있다.

부동산시장은 어떤 기준을 가지고 접근하느냐에 따라 자본시장의 일종으로도 정의할 수도 있고 지리적 공간은 수반하는 공간시장으로 정의할 수 있다. 따라서 추상성과 구체성을 동시에 지니는 시장으로도 정의할 수 있다.

완전경쟁시장이 되기 위해서는 성립조건을 모두 충족하여야 하는데 부동산시장은 부동의 특성으로 인해 어느 조건도 충족이 되지 못하므로 불완전경쟁시장이라 할 수 있다.

 

부동산시장의 기능

부동산시장은 부동산권리의 교환, 가격결정, 경쟁적 이용에 따른 공간배분 등의 역활을 수행한다.

 

공간배분 기능

부동산의 개별성이라는 특성에도 불구하고 부동산시장은 자원배분기능을 수행할 수 있다. 일반재화시장처럼 시장에서의 경쟁을 통하여 가용토지의 자원배분 및 수급조절기능을 한다.

교환가능

부동산과 재화를 상호간에 교환시키는 기능을 한다. 부동산의 매매, 교환 등을 통하여 부동산과 현금, 부동산과 부동산, 소유와 임대 등의 교환이 이루어지게 된다. 시장에서 수요와 공급에 의해서 결정된 가격은 교환의 지표가 된다.

가격의 창조기능

부동산시장도 수요와 공급의 상호작용에 의해 가격을 창조시키는 기능을 한다. 부동산시장에서는 매도인의 제안가격과 매수인의 제안가격의 접점에서 부동산 가격이 형성된다.

정보제공 기능

부동산시장은 시장참여자에게 정보를 제공하며 개발업자 또는 중개업자 등은 무도 업무상 가격결정이나 판단을 위해 부동산거래에 관한 정보를 수집하고 이를 이용하게 된다.

양과 질의 조정기능

부동산의 소유자, 관리자, 개발업자 등은 그들의 통제 하에 부동산의 유용성이 최대가 되도록 노력한다. 이러한 과정에서 부동산은 성격이 변하고 양과 질이 조정된다. 예를 들어 용도지역이 변경될 경우 대상건물의 이용형태 등이 달라지게 될 것이다.

토지이용결정

부동산시장의 주요한 기능 중 하나는 경제주체의 지대 지불능력이 따라 토지이용의 유형을 결정하는 것이다. 즉 용도 범위 안에서 부지경쟁을 통해 토지이용을 결정하게 한다.

 

부동산시장의 특성

부동산시장이 일반 재화의 시장과 다른 특성을 가지는 것은 부동산의 부동성, 개별성, 영속성 등 부동산만의 고유한 특성들 때문에 발생하는 것이다. 또한 정부의 법적 제도적 규제도 부동산시장을 불완전하게 만드는 한 요인이 되고 있다.

시장의 국지성

부동산시장의 특징의 하나로 국지성을 들 수 있는데 이를 부동산의 특징으로부터 연유하는 성격의 하나이기도 하다. 이는 지리적 공간과 밀접하게 결부되어 있어 유사부동산일지라도 지역에 따라 서로 다른 가격이 형성되기도 한다. 또한 같은 지역이라 할지라도 부동산의 위치, 규모, 용도 등에 따라 부분시장으로 세분된다.

부동산의 독특한 특성은 부동산이라는 상품이 매우 다양하게 분할된 수요를 유발하며 하위시장을 구성하게 하는 요인으로 작용한다. 이러한 시장의 분화현상은 경우에 따라 부분시장별로 시장의 불균형을 초래하기도 한다.