부동산시장론 주택시장

1. 부동산 시장

주택시장의 개념

• 주택은 토지를 필요로 하기 때문에 일정한 장소에 고정되어 상품으로써의 유통성이 낮다. 주택은 비교적 큰 상품으로써 생산을 위해서는 큰 자본이 소요되며 주택 가격도 비싼 것이 보통이다.
• 주택 공급의 비탄력적, 주택 수요의 필수적 성격 때문에 주택 시장은 항상 불완전한 특성을 지니고 있다.
• 주택은 공공서비스의 필요성이 있으며 주택시장은 정부의 정책과 인근 지역의 영향을 크게 받는다.

주택시장분석을 위한 개념

 

주택서비스

물리적인 측면에서 주택은 질적, 양적으로 이질적인 상품이다. 따라서 동질적 상품이 형성되기 어렵다. 이는 주택시장분석을 어렵게 하는 장애요인이 되므로 주택서비스의 개념을 도입하여 상품을 동질화시킴으로써 일반 경제이론의 수요 공급에 의한 주택시장분석을 가능하게 해 준다.

 

주택저량과 주택유량

주택시장분석에서 유량의 개념뿐만 아니라 저량의 개념을 파악하는 것은 주택공급이 단기적으로 제한되어 있기 때문이다. 주택시장의 단기공급곡선은 저량공급곡선을, 장기공급곡선은 유량공급곡선을 의미한다.

 

주택저량의 공급과 수요

1. 주택저량의 공급량 - 일정 시점에 시장에 존재하는 주택의 양을 말한다.
2. 주택저량의 수요량 - 일정 시점에 사람들이 보유하고 있는 주택의 양을 말한다.
3. 예를 들어 현시점의 현재 주택시장에 존재하는 주택이 100만 채라면 주택저량의 공급량은 100만 채이다. 이 중 5만 채가 공가로 존재한다면 주택저량의 수요량은 95만 채가 된다는 것이다.
4. 일정 시점에 시장에 존재하는 주택의 양과 사람들이 보유하고자 하는 주택의 양은 다를 수 있다.

주택유량의 공급과 수요

1. 주택유량의 공급량 - 일정기간 동안 시장에 공급되는 주택의 양을 말한다.
2. 주택유량의 수요량 - 일정기간 동안 사람들이 보유하고자 하는 주택의 양을 말한다.
3. 예를 들어 1년 동안 주택시장에 5만 채가 공급되었다면 5만 채가 주택유량의 공급량이고 이 중 3천 채가 미분양이 되었다면 주택유량의 수요량은 4만 7천 채가 된다는 것이다.

주택수요와 주택소요

주택수요란 경제적 능력이 있는 중산층 이상의 유효수요에 의한 구매욕구를 말한다. 주택소요는 단순한 생존수단으로써 주거기능을 수용할 수 있는 정도의 사회적 주택 기준에 대한 욕구이다. 이는 무주택 저소득계층들이 속해 잇는 주거환경으로서 시장 경쟁원리로 충족될 수 없으므로 사회적, 정책적 측면에서의 주택정책이 요구된다.

 

주택의 여과(순환) 작용

주택 여과 작용이란 주택의 질적 변화와 가구의 이동과의 관계를 살피는 주택시장 경제이론으로써 주택이 소득계층에 따라 상 하로 이동하는 현상이라고 한다. 일반적으로 주택 여과 작용은 소득이 높은 계층의 가구가 다른 주택으로 이동함으로써 종래 사용해 온 공가를 소득이 떨어지는 계층의 가구가 저렴한 비용으로 구입할 수 있을 때 발생한다. 또한 주택시장의 변화로 인하여 고가주택시장의 주택이 저가주택시장으로 이동함으로써 나타나는 과정으로 설명하기도 한다. 주택시장을 분석하기 위한 기본적인 가정은 다음과 같다.

1. 고소득 계층과 저소득계층의 구분은 소득 수준에 의해서만 구분이 된다. 기호와 소비습관 등은 소득계층 간에 차이가 없다고 가정하고 여과과정을 분석한다.
2. 고가주택시장과 저가주택시장이라는 2개의 부분 시장으로 구분되는 상황에서 정부에서 일정 수준에 미달하는 주택의 신축을 금지하게 되면 저소득계층은 고가주택시장에서 하향 여과되는 주택을 이용할 수밖에 없다.

상향여과와 하향여과

• 상향여과 - 하위계층의 주거가 재개발, 재건축 등의 이유로 주거환경이 개선되어 상위계층의 가구 이동으로 전환되어 가는 것을 말하며 상향 여과과정은 소득의 증가 등과 같은 이유로 인해 저가주택에 대한 수요가 감소되었을 때 나타난다.
• 하향여과 - 상위계층의 가구가 이동하여 발생하는 공가를 하위계층 가구의 사용으로 전환되는 것을 말한다.
• 공가의 발생은 주택 여과과정의 중요한 구성요소 중 하나이다.

하향 여과과정

단기 균형

1. 단기적으로 저가주택에 대한 수요 증가는 저소득층의 인구증가 및 정부가 저소득층에 대한 주택보조금을 지급할 경우 증가할 수 있다.
2. 저가주택에 대한 수요 증가는 저가주택시장의 기존 균형 임대료 수준에서 초과수요를 야기시키고 초과수요가 발생함에 따라 저가주택 임대료도 상승한다.

장기균형

1. 장기적으로 임대료가 상승함에 따라 발생한 초과이윤을 획득할 목적으로 고가주택의 일부가 하향 여과되어 저소득층에게 제공되기 시작한다.
2. 고가주택의 하향 여과는 임대료의 상승분이 저가주택으로의 전환 비용을 감당할 수 있는 한 계속해서 이루어진다.
3. 다른 조건이 일정하다면 저가주택의 공급은 증가하게 되고 임대료는 원래 수준으로 되돌아간다. 그러므로 저가주택이 차지하는 양은 사회 전체적으로 볼 때 기존 저가주택에 하향 여과분 만큼 증가하게 된다.

주택 여과 현상의 효과

주택의 여과과정이 원활하게 작동하는 주택시장에서 주택 여과 효과가 긍정적으로 작동하면 주거의 질을 개선하는 효과가 있다. 또한 이러한 현상은 주택의 내구성을 증대시켜 결과적으로 주택 공급량의 증가에도 기여하게 된다.

 

주거분리와 여과과정

• 주거분리란 도시성장과정에서 소득계층이나 사회적 신분에 의해 고소득층의 주거지역과 저소득층의 주거지역이 분리되는 현상으로 주거분리는 도시 전체뿐만 아니라 지리적으로 인접한 근린지역에서도 발생할 수 있다.
• 주거분리는 주택 소비자가 정(+)의 외부효과 편익은 추구하려 하고 부(-)의 외부효과 피해는 피하려는 동기에서 비롯된다.

여과 작용에 의한 주거분리

주변 주택들이 유지수선이 잘 되어 있으면 이웃집도 정의 외부효과에 의해 이득을 볼 수 있다. 다른 조건이 동일하다면 저소득층의 주택은 고소득층의 주택에 가까이 입지 함으로써 정의 외부효과를 누릴 수 있다고 가정한다.

1. 주거분리와 근린지역의 변화 - 저소득층 가구는 고소득층 주거지역에 가까이 위치하려고 하므로 가능한 한 경계지역의 왼쪽으로 이동하려 할 것이다. 그러나 고소득층 가구는 그 반대의 경향을 보이게 된다. 그 과정에서 고소득층 주거지역과 인접한 저소득층 주거지역은 정의 외부효과로 인해 할증료가 붙어 거래되며 저소득층과 인접한 고소득층 주택은 부의 외부효과로 인해 할인되어 거래될 것이다.
2. 침입과 천이 현상으로 인한 주거입지의 변화 - 어떤 지역기능에 다른 형태의 기능이 유입되는 현상을 침입이라 한다. 가령 고소득층 주거지역과 저소득층 주거지역의 경계에 각각 주택이 존재했을 때  경계에 있는 고가주택은 낙후된 주거환경과 인접해 있으므로 주택의 유지 및 관리가 어렵게 된다. 주택의 유지 및 관리비용이 주택개량 후의 주택가치 상승분보다 많게 된다. 따라서 가치가 하락하게 되고 그 주택은 하향 여과되어 저소득층 가구가 들어오게 된다. 이 과정을 침입이라 한다. 침입에 의한 하향 여과의 과정이 반복됨에 따라 고소득층 주거지역은 점차 저소득층 주거지역으로 변화되어 간다. 이처럼 어떤 지역의 토지이용이 이질적인 요소의 침입으로 인해 다른 종류의 토지이용으로 변화되어 가는 과정을 천이라 한다.