부동산의 특성 (토지의 특성)

토지의 특성은 자연적 특성과 인문적 특성으로 나눌 수 있다. 토지의 자연적 특성이란 자연물이기 때문에 갖는 고유의 특성을 말하며 이런 특성을 지닌 토지를 인간이 이용하면서 토지와 관련된 인문적 특성이 나타난다. 

 

토지의 자연적 특성은 토지가 본래 타고난 선천적이고 불변적인 물리적 특성으로 본질적, 자연적, 불변적 특성을 말한다.

 

주요 특성 중 하나는 부동성이다. 물리적 측면에서 토지의 지리적 위치는 사람의 힘으로 이동시킬 수 없다. 이는 부동산과 동산을 구별 짓는 하나의 근거가 되고 권리의 공시방법을 달리하는 이유가 된다. 그리고 부동산 활동 및 부동산 현상을 국지화 하여 지역분석의 필요성이 요구된다. 부동산이 이동하지 못하면 부동산 시장을 지역 시장으로 만들며 지역별로 하위시장이 존재하게 하고 부동산 활동에 있어 임장활동이나 정보활동을 요구한다. 그러므로 토지의 이용방식이나 입지선정 활동이 달라지게 되고 위치에 따라 좋고 나쁨이 선호도로 나타나 부동산의 가치가 결정된다. 

 

토지의 특성에는 부증성이라는 특징도 있다.  토지는 일반 재화와 달리 생산비를 투입해서 물리적인 양이 증가될 수 없다는 것을 말한다. 공유수면 매립, 간척 등에 의한 국토면적의 증가는 물리적인 양의 증가가 아니라 이용 상의 전환이 된다. 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않게 하여 원칙적으로 원가법에 의한 평가가 불가능하다. 토지 부족 문제의 근원이 되어 지가상승의 원인이 된다. 따라서 도시지역에서 토지이용을 집약화하는 현상 등이 나타난다. 공급이 제한되어 공급곡선이 수직이 되므로 수요, 공급에 의한 균형 가격이 형성되지 않게 한다. 지대 및 지가를 발생시키며 최유효이용의 근거가 된다. 토지에 대한 사회성과 공공성이 강조된다. 

 

영속성이라는 토지의 특성은 시간의 경과나 사용 등으로 인해 소모되지 않는다는 것을 말한다. 건물과 달리 토지를 물리적 감가상각이 적용되지 않는다. 따라서 소모를 전제로 하는 재생산이론을 토지에 적용할 수 없다. 이로 인해 감정평가방식 중 원가법을 적용할 수 없게 하는 근거가 된다. 미래의 수익을 가적하고 가치를 평가하는 직접 환원법의 적용을 가능하게 한다. 토지는 소모되지 않기 때문에 소유와 이용을 분리하여 임대차시장을 형성하게 한다. 토지의 수익 등의 유용성을 영속적으로 만들며 부동산의 가치는 장래 기대이익의 현재가치라는 수익방식의 근거를 제시한다. 부동산 활동을 장기적으로 배려하게 된다. 투자재로서 선호되며 부동산 관리의 의의를 크게 한다. 비소모적 재화이므로 가격 하락에 대한 공급의 감소를 비탄력적으로 만든다.

 

토지는 다른 토지와 기본적으로 위치가 달라서 물리적인 측면에서 대체될 수 없기 때문에 개별성의 특성이 있다.부동산 간의 비교를 어렵게 하므로 개개의 부동산을 독점한다 부동산 활동이나 현상을 개별화하며 개별분석의 이론적 근거가 된다. 감정평가 시 표준지의 선정을 어렵게 한다. 개별성은 건물 및 기타 개량물 등에도 적용이 된다. 토지의 가격이나 수익이 개별로 형성되게 한다. 따라서 일물일가의 법칙이 적용되지 않아 토지 시장을 불완전경쟁시장으로 만든다. 일물일가의 법칙이란 시장에서 같은 종류의 상품에 대해서는 하나의 가격만이 성립한다는 원칙을 말한다. 동일한 시장의 어떤 한 시점에서는 동질의 상품 가격은 단 하나의 가격밖에 성립하지 않는데 이를 일물일가의 법칙이라 한다.

 

토지의 마지막 특성은 인접성이다. 모든 토지는 연결이 되어있다는 것을 말한다. 주변에 연결되어 있는 토지들과 협동적 이용을 필요로 할때도 있고 경계면에 있는 인접한 토지들은 소유와 관련하여 문제가 생기기도 한다. 부동산의 용도면에서 대체 가능성을 존재하게 하는데 가격 형성 시에 인접지의 영향을 받기도 하고 지역분석을 필요로 한다. 특정 토지의 개발과 이용은 인근 토지에 큰 영향을 주므로 외부 경제 및 외부 불경제의 효과가 발생한다. 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다. 

 

다음으로 토지의 인문적 특성을 알아보자면 자연물인 토지가 선천적으로 가지고 있는 자연적 특성과 달리 인문적 특성은 인간이 자연물인 토지를 이용하는 과정에서 파생되는 특징으로 후천적, 가변적인 특성을 지니고 있다. 인문적 특성을 인간이 토지를 대상으로 갖가지 행위를 할 때 인간과 토지의 관계에서 발생하는 특징이다. 토지는 인간의 생활양식과 가치관의 변화에 따라 재구축되어 오늘에 이르고 있다. 가변적이고 신축적인 인문적 특성은 특정의 자연적, 인문적 조건을 여건으로 하며 이러한 제 조건의 변화에 따라 그 이용형태와 사회적, 경제적 유용성은 변화된다.

 

토지의 용도의 다양성은 인간의 필요에 따라 여러 가지의 용도로 사용할 수 있다는 것이다. 이로 인해 토지의 용도적 공급을 가능하게 할 수 있다. 용도를 변경할 수 있으므로 최유효이용의 판단 근거가 되고 적지론의 근거가 된다. 창조적 이용 및 이행과 전환을 가능하게 한다.

토지는 이용주체의 편의에 따라 변합이나 분할이 가능하다. 용도의 다양성을 지원하는 기능을 갖게 한다. 합병 증가,감가 또는 분할 증가, 감가를 발생하게 한다. 부동성과 함께 작용하여 한정 가격이 존재하게 한다. 규모의 경제가 일어나게 하며 플롯테이지 현상이 발생한다.

토지의 지리적 위치는 불변이나 인문적 위치는 변할 수 있기때문에 가변성의 특징도 있다. 사회적 위치의 가변성으로는 주거의 과밀화, 공장 신규 설립, 공원 용도 폐지, 학교 이전 등으로 주거환경이 악화되거나 대규모 공원 건설 등으로 주거환경이 개선되기도 한다. 경제적 위치의 가변성은 경제여건에 따른 부동산 수요 공급의 변화와 경기순환 등으로 인한 부동산 경기의 변화, 도로의 개설 등으로 주변 환경이 개선되는 현상이 있다. 마지막으로 행정적 위치의 가변성은 부동산에 대한 세제 및 공법적인 규제의 변화 등 부동산 정책이 변화하며 바뀌는 특성도 있다.